Precio del metro cuadrado en Montevideo en 2026: usados, nuevos y vivienda promovida
Por Eder Canabal el 21 de octubre, 2026
Precio del metro cuadrado en Montevideo en 2026: usados, nuevos y vivienda promovida
Cuando alguien empieza a buscar apartamento en Montevideo, la primera pregunta suele ser cuánto cuesta el metro cuadrado. Hasta ahora, la respuesta dependía de qué portal
se mirara o de a quién se le preguntara. Un nuevo indicador aporta una referencia más ordenada y, sobre todo, separa el mercado en segmentos que se comportan de forma muy
distinta.
Se trata del Índice GREI de precio pedido, elaborado por la firma de arquitectos Gustavo Ortega y Asociados. Repasamos qué
dicen los números, cómo leerlos correctamente y qué conclusiones pueden sacar compradores, propietarios e inversores.
Cuánto se pide por metro cuadrado en Montevideo
El índice divide los apartamentos de Montevideo en tres grupos y calcula la mediana del precio pedido por metro cuadrado en cada uno:
Apartamentos usados: US$ 2.983 por metro cuadrado.
Vivienda promovida (Ley 18.795): US$ 3.272 por metro cuadrado.
Nuevos sin promoción declarada: US$ 3.844 por metro cuadrado.
Los datos son recientes: los avisos de Montevideo se descargaron el 29 de setiembre de 2026, y la muestra es amplia. Después de depurar la información, se analizaron 4.257
avisos de usados, 2.449 de nuevos sin promoción y 1.735 de vivienda promovida.
Para dimensionar las diferencias, pensemos en un apartamento de un dormitorio de 50 metros cuadrados. Aplicando las medianas, el precio pedido rondaría los US$ 149.000 si es
usado, US$ 164.000 si es promovido y US$ 192.000 si es nuevo sin promoción. Es un ejercicio ilustrativo: la ubicación, el estado y las características concretas de cada unidad
pueden mover el precio bastante por encima o por debajo.
Precio pedido no es precio de venta
Este es el punto más importante para interpretar bien los datos. El índice releva lo que piden los vendedores en los portales inmobiliarios; no refleja el precio al que finalmente se
cierran las operaciones ni sirve para establecer el valor de una propiedad en particular.
En la práctica, entre el precio publicado y el precio de cierre suele haber margen de negociación. Ese margen varía según la zona, el estado de la propiedad, el tiempo que lleva
publicada y la urgencia de quien vende. Un usado que necesita reformas tiene más margen que un apartamento a estrenar en un edificio con alta demanda.
A favor del índice, la metodología es cuidadosa. Los avisos se ubican por coordenadas dentro de zonas oficiales, sin depender del barrio que declara el anunciante, y se descartan los
que no tienen precio, los duplicados y los proyectos publicados con precios “desde”. Este último detalle es relevante, porque los precios de lanzamiento de muchos desarrollos no
entran en el cálculo.
También hay limitaciones que el propio índice reconoce. La superficie que declara cada aviso no siempre es comparable, ya que puede incluir terrazas o áreas comunes. Al comparar
dos apartamentos, conviene preguntar siempre qué metraje se está considerando.
Por qué la vivienda promovida tiene un metro cuadrado más bajo
Uno de los datos más llamativos es que en Montevideo la vivienda promovida se ofrece a una mediana por metro cuadrado 15% inferior a la de los apartamentos nuevos sin promoción
declarada.
Esa diferencia no significa que un producto sea mejor o peor que el otro. Responde sobre todo a la ubicación. Buena parte de los proyectos promovidos se desarrolla en barrios intermedios,
como Cordón, La Blanqueada o Tres Cruces, donde el suelo es más accesible que en la franja costera. Los nuevos sin promoción incluyen más proyectos en zonas como Pocitos,
Punta Carretas o Carrasco, con valores más altos.
Para un inversor, la vivienda promovida combina dos factores: un precio de entrada por metro cuadrado más bajo que el resto de la obra nueva y los beneficios fiscales que otorga la
Ley 18.795 a quien compra para alquilar. Eso no la convierte automáticamente en la mejor opción. Hay que evaluar la demanda de alquiler de la zona, los gastos comunes, el desarrollador
y la etapa de obra. Desarrollamos estos puntos en nuestro artículo sobre cómo comprar un apartamento en pozo en Uruguay.
Usado o nuevo: la brecha que pocos miran
Entre un usado y un nuevo sin promoción, la diferencia de precio pedido por metro cuadrado en Montevideo es cercana al 29%. A primera vista, el usado parece la opción más económica, y
muchas veces lo es. Pero la comparación justa debe incluir lo que el precio no muestra.
Un apartamento usado puede requerir reformas en baño, cocina, aberturas o instalaciones eléctricas. También puede estar en un edificio con gastos comunes altos por su antigüedad o sus
servicios. A cambio, suele estar en zonas consolidadas, tiene más margen de negociación y se puede habitar o alquilar de inmediato. En el nuevo, el comprador paga más por metro cuadrado,
pero recibe una unidad sin costos de puesta a punto y, normalmente, con menor mantenimiento en los primeros años.
La pregunta útil no es cuál es más barato, sino cuál tiene el mejor costo total en relación con el objetivo de quien compra: vivir, alquilar o resguardar valor.
Montevideo frente a Punta del Este
El índice también releva Punta del Este y la ciudad de Maldonado. En Punta del Este, los usados se ofrecen a una mediana de US$ 3.909 por metro cuadrado y los nuevos sin promoción a
US$ 4.091; en la ciudad de Maldonado, los usados registran US$ 3.782.
La comparación deja una conclusión interesante. En los usados, en Punta del Este se pide un 31% más por metro cuadrado que en Montevideo, pero en los apartamentos nuevos la diferencia
baja a 6%. En otras palabras, la obra nueva de Montevideo ya se publica a valores muy cercanos a los del principal balneario del país.
Lo que todavía no sabemos
Al ser la primera medición, el índice no permite saber todavía si los precios están subiendo o bajando; eso será posible con las próximas ediciones. Cualquier afirmación sobre una suba o baja
de precios a partir de estos datos sería apresurada.
La perspectiva de Raza Propiedades
Los índices de precio pedido son una buena brújula para entender el mercado, pero no reemplazan el análisis de cada caso. Dos apartamentos en el mismo barrio pueden tener valores muy
distintos según la cuadra, la orientación, el piso, el estado del edificio o los gastos comunes.
Si estás por comprar, el precio publicado es el punto de partida de la negociación, no el final. Si estás por vender, publicar por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar suele traducirse
en meses de espera y en rebajas posteriores. En ambos casos, una tasación basada en operaciones reales de la zona es la herramienta más confiable para tomar la decisión.
Preguntas frecuentes sobre el precio del metro cuadrado en Montevideo
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Montevideo en 2026?
Según el Índice GREI, con avisos relevados a fines de setiembre de 2026, la mediana del precio pedido es de
US$ 2.983 en apartamentos usados, US$ 3.272 en vivienda promovida y US$ 3.844 en apartamentos nuevos
sin promoción declarada.
¿Cuál es la diferencia entre precio pedido y precio de venta?
El precio pedido es el que figura en el aviso. El precio de venta es el que se acuerda finalmente entre
comprador y vendedor, normalmente después de una negociación. Por eso, el precio de cierre suele
ser algo inferior al publicado.
¿Por qué la vivienda promovida es más barata por metro cuadrado?
Principalmente por la ubicación. Muchos proyectos promovidos están en barrios intermedios, con suelo
más accesible que la franja costera. Además, la Ley 18.795 otorga beneficios fiscales que pueden mejorar
la ecuación del inversor.
¿Conviene comprar un apartamento usado o nuevo en Montevideo?
Depende del objetivo. El usado tiene un precio por metro cuadrado más bajo y más margen de negociación,
pero puede requerir reformas. El nuevo cuesta más, pero se recibe listo y con menos mantenimiento en los
primeros años. Lo recomendable es comparar el costo total, no solo el precio.
¿Cuánto más caro es Punta del Este que Montevideo?
En los apartamentos usados, en Punta del Este se pide alrededor de un 31% más por metro cuadrado.
En los nuevos, la diferencia se reduce a un 6%.
¿Cómo sé cuánto vale mi apartamento?
Los promedios del mercado sirven como referencia general, pero el valor de una propiedad concreta requiere
una tasación que considere su ubicación, estado, metraje y las operaciones recientes de la zona.
En Raza Propiedades podemos ayudarte con esa evaluación.
