Canelones gana peso en la vivienda promovida: Ciudad de la Costa impulsa el crecimiento
Por Eder Canabal el 16 de septiembre, 2026
Canelones gana peso en la vivienda promovida: Ciudad de la Costa impulsa el crecimiento
La vivienda promovida continúa expandiéndose fuera de Montevideo. Canelones concentra una proporción cada vez mayor de los nuevos proyectos y Ciudad de la Costa
aparece como uno de los principales motores de este crecimiento.
El mapa de la vivienda promovida en Uruguay está cambiando. Si bien Montevideo continúa concentrando la mayor cantidad de proyectos bajo la Ley 18.795, los datos recientes de la
Agencia Nacional de Vivienda (ANV) muestran que Canelones está ganando participación dentro de los nuevos desarrollos.
El cambio resulta especialmente interesante en Ciudad de la Costa, una zona que combina cercanía con Montevideo, disponibilidad de suelo y un proceso sostenido de expansión residencial.
Según datos de la ANV, desde la implementación de la Ley 18.795 en 2011 hasta junio de 2026 se promovieron o se encuentran en estudio 1.999 proyectos en todo el país. De ese total,
356 corresponden a Canelones, mientras que Montevideo concentra 1.299.
Sin embargo, cuando se observa solamente lo ocurrido durante el último año móvil, la diferencia comienza a ser más significativa.
Canelones aumenta su participación en los nuevos proyectos
Durante el último año móvil analizado, Canelones concentró el 24,2% de los proyectos ingresados al régimen de vivienda promovida, con 44 nuevos proyectos.
Montevideo, por su parte, concentró el 52,7%, con 96 proyectos. Aunque continúa siendo claramente el principal mercado, su participación dentro de los nuevos ingresos es menor que
la registrada históricamente.
La comparación permite observar mejor el cambio: desde el comienzo de la Ley 18.795, Canelones representa el 17,6% de los proyectos promovidos. En el último año móvil, esa participación
ascendió al 24,2%.
Esto no significa que Montevideo haya perdido su protagonismo. Por el contrario, continúa concentrando la mayor parte de la actividad. Lo que muestran los datos es que una proporción
cada vez mayor de los nuevos desarrollos está encontrando espacio en otros puntos del área metropolitana.
Ciudad de la Costa, uno de los motores del crecimiento
Dentro de Canelones, Ciudad de la Costa ocupa un lugar especialmente relevante.
La ubicación estratégica, la disponibilidad de terrenos y la expansión de nuevas áreas residenciales han convertido a la zona en un territorio atractivo para el desarrollo de viviendas.
A esto se suma su conexión con Montevideo y la posibilidad de acceder a un entorno residencial diferente, manteniendo una relación cercana con los principales servicios, centros de
trabajo y vías de comunicación del área metropolitana.
La propia ANV identifica a Ciudad de la Costa como el principal impulso detrás del aumento de la participación de Canelones en los nuevos proyectos de vivienda promovida.
El registro actual de la ANV también muestra una presencia importante de proyectos promovidos en localidades como Ciudad de la Costa, El Pinar, Solymar, Shangrilá y otras zonas del
departamento.
Una tendencia que va más allá de la vivienda promovida
El crecimiento de Canelones no debe analizarse únicamente desde la cantidad de proyectos aprobados.
También refleja una transformación más amplia en la forma en que crece el área metropolitana de Montevideo.
Durante los últimos años, distintas zonas de Canelones han incorporado nuevos desarrollos residenciales, infraestructura y servicios, acompañando el crecimiento de una población que
busca alternativas fuera de Montevideo sin alejarse demasiado de la capital.
Ciudad de la Costa es uno de los ejemplos más claros de este proceso.
Para quienes buscan una vivienda, esto amplía las alternativas disponibles. Para los inversores, también significa que aparecen nuevos mercados donde analizar demanda, precios, potencial
de valorización y posibilidades de renta.
¿Qué oportunidades puede generar para los inversores?
El crecimiento de los proyectos de vivienda promovida puede resultar especialmente relevante para quienes buscan invertir en propiedades nuevas.
La Ley 18.795 establece beneficios e incentivos para determinados proyectos de vivienda promovida, lo que ha contribuido durante años a impulsar nuevos desarrollos en diferentes
departamentos del país.
Sin embargo, que una propiedad forme parte de un proyecto promovido no significa que cualquier unidad sea automáticamente una buena inversión.
La ubicación, el precio de compra, la tipología, los gastos asociados, la demanda de alquiler y las características del proyecto siguen siendo factores fundamentales.
En Canelones, además, resulta importante analizar cada localidad de forma individual. Ciudad de la Costa, por ejemplo, no debe considerarse como un único mercado homogéneo: existen
diferencias entre zonas como Lagomar, Solymar, El Pinar, Shangrilá o San José de Carrasco que pueden influir en el comportamiento de cada propiedad.
Canelones ya ocupa un lugar relevante en el régimen
Aunque el crecimiento reciente es lo que más llama la atención, Canelones no es un mercado nuevo dentro de la vivienda promovida.
En los 15 años de vigencia de la Ley 18.795, el departamento acumuló 11.229 viviendas promovidas o en estudio, ubicándose segundo a nivel nacional detrás de Montevideo, que supera
las 42.700.
La diferencia está en el ritmo reciente.
Canelones pasó de representar el 17,6% del total histórico de proyectos al 24,2% de los proyectos ingresados durante el último año móvil. Esto muestra que su peso dentro de los nuevos
desarrollos es actualmente mayor que el que tuvo durante buena parte del período de vigencia de la ley.
Maldonado continúa ocupando el tercer lugar entre los departamentos con mayor participación, aunque con una proporción considerablemente menor en los nuevos ingresos.
No se trata solamente de construir más
Para entender el atractivo de una zona inmobiliaria no alcanza con observar cuántos proyectos se desarrollan.
También es necesario analizar qué tipo de viviendas se están construyendo, a qué valores se comercializan y qué demanda existe para ellas.
En su informe de precios de vivienda promovida, la ANV registró para Canelones un precio promedio de US$ 2.845 por m² construido y US$ 3.606 por m² habitable en el año móvil cerrado en
abril de 2026. Para Montevideo, los valores fueron de US$ 2.411 y US$ 3.115 respectivamente.
Estos datos muestran que el crecimiento de Canelones no debería interpretarse simplemente como una alternativa de menor precio frente a Montevideo. El análisis de cada oportunidad requiere
considerar el valor de la propiedad en relación con su ubicación, características, demanda y potencial de renta o valorización.
¿Qué mirar antes de invertir en Ciudad de la Costa?
Para quienes estén considerando una inversión en la zona, existen algunos aspectos especialmente importantes.
Ubicación y conectividad
La distancia y facilidad de conexión con Montevideo, la cercanía a servicios y la infraestructura disponible son factores que pueden influir tanto en la demanda para vivir como en la demanda de alquiler.
Demanda de alquiler
No todas las zonas presentan el mismo perfil de inquilino. Analizar quién busca alquilar en cada área permite determinar qué tipologías pueden tener mayor demanda.
Precio de entrada
Comparar el precio por metro cuadrado con propiedades similares de la zona permite entender si el valor de compra resulta competitivo.
Características del proyecto
La calidad constructiva, los espacios comunes, los gastos de mantenimiento y la trayectoria del desarrollador también forman parte del análisis.
Potencial a largo plazo
Una inversión inmobiliaria debe analizarse pensando más allá del momento de compra. La evolución de la zona, la infraestructura y el crecimiento residencial pueden influir en la valorización futura
y en la facilidad de comercialización del inmueble.
¿Montevideo pierde protagonismo?
Los datos no muestran un desplazamiento de Montevideo como principal mercado de vivienda promovida.
Con 1.299 proyectos acumulados desde 2011 y el 52,7% de los nuevos proyectos ingresados durante el último año móvil, Montevideo mantiene una posición claramente dominante.
Lo que está cambiando es la distribución del crecimiento.
El aumento de Canelones demuestra que el desarrollo inmobiliario bajo la Ley 18.795 está ampliando su alcance y que las nuevas oportunidades no se concentran exclusivamente dentro de los
límites de Montevideo.
Para los compradores e inversores, esto significa que el análisis del mercado puede incorporar nuevas zonas y comparar diferentes alternativas antes de tomar una decisión.
La mirada de Raza Propiedades
El crecimiento de Canelones y, particularmente, el dinamismo de Ciudad de la Costa representan una tendencia que merece ser seguida de cerca.
Más allá de los números de proyectos promovidos, el verdadero interés está en entender cómo evoluciona la demanda residencial y qué zonas tienen las condiciones necesarias para sostener ese
crecimiento en el tiempo.
En Raza Propiedades seguimos de cerca la evolución del mercado inmobiliario uruguayo para identificar nuevas oportunidades tanto en Montevideo como en el área metropolitana.
Para quienes analizan una inversión, conocer dónde se está construyendo es apenas el primer paso. Entender por qué se está construyendo allí, quién demanda esas viviendas y qué potencial puede
tener cada proyecto es lo que permite tomar decisiones más informadas.
Preguntas frecuentes sobre vivienda promovida en Canelones
¿Qué es la vivienda promovida?
Es un régimen que busca incentivar la construcción de viviendas mediante beneficios establecidos por la Ley 18.795, promoviendo
nuevos proyectos destinados a la venta o el alquiler.
¿Por qué está creciendo la vivienda promovida en Canelones?
Los datos recientes muestran un aumento de la participación de Canelones en los nuevos proyectos, impulsado principalmente por el
crecimiento de Ciudad de la Costa y otras zonas del área metropolitana.
¿Ciudad de la Costa es una buena zona para invertir?
Ciudad de la Costa presenta características que pueden resultar atractivas para distintos perfiles de compradores e inversores, como
su ubicación, conectividad y expansión residencial. Sin embargo, la conveniencia de cada inversión depende de factores como precio,
ubicación específica, demanda y características del proyecto.
¿Canelones tiene más proyectos de vivienda promovida que Montevideo?
No. Montevideo continúa siendo el departamento con mayor cantidad de proyectos promovidos. Canelones ocupa el segundo lugar,
pero su participación dentro de los nuevos proyectos ha aumentado en los últimos años.
¿Qué debo analizar antes de invertir en una vivienda promovida?
Además del régimen de beneficios, es importante analizar la ubicación, el precio, la tipología, la demanda de alquiler, los gastos asociados,
la calidad del proyecto y la trayectoria del desarrollador.
